Réduction d'impôt

LOI PINEL

Réduction d'impôt :

Pour les opérations réalisées entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016, le contribuable pourra bénéficier :

  • Soit de 12% de réduction d’impôt, s’il s’engage à louer le bien pendant 6 ans,
  • Soit de 18% de réduction d’impôt, s’il s’engage à louer le bien pendant 9 ans,
  • Soit de 21% de réduction d’impôt, s’il s’engage à louer le bien pendant 12 ans.

Deux acquisitions maximum pour un montant cumulé plafonné à 300 000€ par contribuable et pour une même année d’imposition.

L’année de départ de l’avantage fiscal est l’année de l’achèvement du logement ou l’année d’acquisition si elle est postérieure.

Déduction d’impôt liée au déficit foncier de droit commun :

  • Intérêts d’emprunt : les intérêts du financement de l’acquisition sont déductibles des revenus fonciers ainsi que les frais annexes (assurance décès invalidité, les frais de dossier).

La déduction des intérêts d’emprunt est plafonnée au montant des loyers perçus annuellement.

  • « Autres charges déductibles » : Frais réels de gestion : déduction des frais de gestion y compris la rémunération du gardien, s’il y a lieu, au prorata du propriétaire,
  • Travaux : déduction des travaux de réparation, entretien ou amélioration, sans limitation de montant, en dehors des travaux de construction ou agrandissement non déductibles,
  • Taxe foncière : déductible en totalité,
  • Primes d’assurance : déductibles pour le montant réel.

La déduction de ces « autres charges » est plafonnée à 10 700€ sur le revenu brut global.

Les obligations :

  • Engagement de louer le bien nu à titre de résidence principale pendant 6 ans minimum, 9 ans ou 12 ans,
  • Les zones A bis, A, B1 et B2 sont éligibles au dispositif Pinel,
  • Sont éligibles les immeubles neufs dont les caractéristiques thermiques et énergétiques sont conformes à la réglementation RT 2012 ou Label BBC 2005,
  • Respect du plafond global : 10 000€ par an,
  • Le prix par mètre carré habitable ouvrant droit à la réduction d’impôt est fixé par décret,
  • Les loyers sont plafonnés suivant les zones et ne peuvent être supérieurs à un plafond fixé par décret,
  • Le plafond des ressources des locataires est fixé par décret,
  • La location aux ascendants et descendants, est possible, sans perte du bénéfice de la réduction d’impôt à condition que le locataire ne soit pas rattaché au foyer fiscal de l’investisseur,
  • Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
 
 

LOI CENSI BOUVARD

Réduction d’impôt :

11% sur le prix de l’immobilier HT et Hors meubles pour les acquisitions au sein de résidences de services présentant une utilité économique ou sociale :

  • Résidence étudiante,
  • EHPAD,
  • Résidence sénior bénéficiant de l’agrément « qualité »,
  • Résidence de tourisme classée,

Ce sur une durée de 9 ans à raison de 1/9e par an pour les opérations réalisées entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016

Au même titre d’une année d’imposition, le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt à raison de l’acquisition d’un ou plusieurs logements pour une assiette fiscale retenue à hauteur de 300 000€ HT/Hors meubles. Pour la partie excédant ce montant, il est possible de pratiquer le mécanisme de l’amortissement*.

Lorsque la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition est supérieure à l’impôt sur le revenu à payer, l’excédent peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6e inclusivement.

L’année de départ de l’avantage fiscal est l’année de l’achèvement du logement ou l’année d’acquisition si elle est postérieure.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales (engagement de louer le logement meublé par bail commercial pendant une durée minimum de 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence).

*Les amortissements pour la partie du prix de revient supérieure à 300 000€ HT/Hors meubles :

  • L’immobilier : 4% de l’investissement HT par an sur 25 ans,
  • Le mobilier : 20% de l’investissement HT par an sur une durée de 5 ans.

Le montant de cet amortissement est imputable lorsque l’activité est bénéficiaire. Pendant la période de déficit, ils sont réputés différés. Ils viendront s’imputer des bénéfices, lorsque l’activité sera bénéficiaire et permettront alors de générer des revenus non fiscalisés (sur la partie du prix de revient supérieure à 300 000€).

Si l’investisseur choisit le régime LMNP Classique (sans la réduction Bouvard), la base amortissable est la totalité du prix de revient HT dans la limite du plafond.

Attention !! La valeur du terrain n’est jamais amortissable

Déduction d’impôt liée au déficit foncier de droit commun :

  • Les intérêts d’emprunt à hauteur des recettes,
  • L’ensemble des charges et frais engagés pour les besoins de l’exploitation (entretien et réparation, charges de copropriété, taxe foncière, frais de comptabilité, frais de dossier …).

Les recettes sont perçues HT (Loyers)

Récupération de la TVA ; l’investisseur récupérera la TVA dans le cadre d’une résidence de services (avec au moins 3 services sur 4) si le bien est neuf (VEFA – Taux 20%) ou déjà en exploitation (régime de la TVA sur marge).

Les obligations liées à l’investissement :

  • Tenir une comptabilité commerciale et se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptable des entreprises,
  • La déclaration fiscale de l’exploitation se fait sur une 2031 dont le résultat est reporté sur la 2042C au régime BIC Non Professionnel réel normal ou réel simplifié,
  • Imposition selon les règles applicables des plus-values immobilières réalisées par les particuliers,
  • Respecter le plafond global de 10 000€ par an.

Les garanties :

  • Sélection rigoureuse des produits : Sélection et analyse économique et sociale des sites, Qualité de services proposés aux clients.
  • Sélection rigoureuse du gestionnaire : Expérience, implantation nationale, surface et garanties financières.
  • Loyers liés à un bail commercial de 9 ans : le versement du loyer n’est pas directement lié à l’occupation du logement. Il est versé par le gestionnaire conformément au bail commercial signé entre les parties.
  • Assistance comptable et fiscale : Partenariat avec un cabinet d’expertise spécialisé qui assurera la comptabilité du client si ce dernier le désire.
 
 

LOI PINEL OUTRE-MER

Ce dispositif concerne les logements nus situés dans les territoires de la Réunion, de la Guyane Française, de la Guadeloupe, de la Martinique, de Saint-Pierre-et-Miquelon, de Saint Barthélémy, de Saint-Martin, de la Polynésie Française, de la Nouvelle Calédonie et de Wallis et Futuna.

Réduction d’impôt :

Pour les opérations réalisées entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016, le contribuable pourra bénéficier :

  • Soit de 23% de réduction d’impôt, s’il s’engage à louer le bien pendant 6 ans,
  • Soit de 29% de réduction d’impôt, s’il s’engage à louer le bien pendant 9 ans,
  • Soit de 32% de réduction d’impôt, s’il s’engage à louer le bien pendant 12 ans.

Deux acquisitions maximum pour un montant cumulé plafonné à 300 000€ par contribuable et pour une même année d’imposition.

L’année de départ de l’avantage fiscal est l’année de l’achèvement du logement ou l’année d’acquisition si elle est postérieure.

Déduction d’impôt liée au déficit foncier de droit commun :

  • Intérêts d’emprunt : les intérêts du financement de l’acquisition sont déductibles des revenus fonciers ainsi que les frais annexes (assurance décès invalidité, les frais de dossier),

La déduction des intérêts d’emprunt est plafonnée au montant des loyers perçus annuellement

  • « Autres charges déductibles » : Frais réels de gestion : déduction des frais de gestion y compris la rémunération du gardien, s’il y a lieu, au prorata du propriétaire,
  • Travaux : déduction des travaux de réparation, entretien ou amélioration, sans limitation de montant, en dehors des travaux de construction ou agrandissement non déductibles,
  • Taxe foncière : déductible en totalité,
  • Primes d’assurance : déductibles pour le montant réel.

La déduction de ces « autres charges » est plafonnée à 10 700€ sur le revenu brut global

Les obligations :

  • Engagement de louer le bien nu à titre de résidence principale pendant 6 ans minimum, 9 ans ou 12 ans,
  • Respect du plafond global : 18 000€ par an,
  • Le prix par mètre carré habitable ouvrant droit à la réduction d’impôt est fixé par décret,
  • Les loyers sont plafonnés suivant les territoires,
  • Le plafond des ressources des locataires est fixé par décret.
  • La location aux ascendants et descendants, est possible, sans perte du bénéfice de la réduction d’impôt à condition que le locataire ne soit pas rattaché au foyer fiscal de l’investisseur.
  • Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
 

LOI MALRAUX

La LOI MALRAUX 2016 c’est une réduction d'impôt sur les travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles

Réduction d’impôt :

  • 30 % pour les opérations réalisées en Secteur Sauvegardé.
  • 22 % pour les opérations réalisées dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

La Loi Malraux s’adresse pour 2016 aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

Instauré en 1962, la loi Malraux a toujours eu pour but de favoriser la conservation et la restauration du patrimoine architectural français. Des secteurs dits "secteurs sauvegardés" sont créés lorsqu'ils présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non.

Les règles de la loi Malraux et les conditions d’applications ont évolués et depuis le 1er janvier 2009 la défiscalisation Malraux ne donne plus droit à une déduction du revenu, mais à une réduction d’impôt.

Ce n’est donc plus un abattement comme dans l’ancien régime Malraux (éligible pour les permis de construire déposé avant fin 2008), mais belle et bien une Réduction d'impôt étalé de une à trois année, le temps des travaux.

La loi et les règles Malraux ont évolué et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux

Jusqu’à présent, les travaux de restauration dans le cadre d’un investissement immobilier Malraux devaient être décidés et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l’immeuble.

Les dépenses prises en compte en 2016 sont celles supportées en vue de la restauration complète d’un l’immeuble bâti :

  • Pour les locaux d’habitation ou pour des locaux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage,
  • Pour des locaux affectés à un usage autre que l’habitation (ex : des murs de boutique en pied d’immeuble), ce qui est nouveau.

Les obligations du régime Malraux :

Dans le cadre de l’aménagement de la loi Malraux, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans

  • L’engagement de location Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble,
  • La déduction Malraux est limitée à 100 000 € de travaux par an,
  • La réduction d'impôt de la loi Malraux maximale de 30 000 €/an (30%) s’étale sur la période du paiement effectif des travaux,
  • Celle-ci ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.

En cas de fouilles archéologiques, le délai maximal de 3 ans, peut être majoré d'un an, ce qui porte le délai global à 4 ans

Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux ne peut pas être imputé sur l’IR des années suivantes.

L’excédent de réduction Malraux est donc perdu

Les travaux concernés par la loi Malraux :

  • Les Travaux de démolitions,
  • Les Travaux de reconstitution de toiture,
  • Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants,
  • Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble,
  • Les Travaux déclarés d’utilités publiques,
  • Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes,
  • Les Travaux de réparation et d'entretien, d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement).

Le cumul d'économies fiscales Malraux est-il possible ?

Oui ! La Défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux telles les Défiscalisations PINEL, BOUVARD, GIRARDIN...

En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Malraux avec les autres incitations fiscales

Horaires

Du lundi au vendredi : 9H 12H / 14h 20h

Contact

Rue royale
45 000 ORLEANS

Tèl +33671635675
km@marrakchiconsulting.fr