Revenus complémentaires

STATUT LMNP

Les principes du statut LMNP :

LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il s’agit d’un régime fiscal destiné aux contribuables qui mettent en location des biens meublés (chambres, appartements…) et dont les revenus de ces locations ne dépassent pas 23 000€ TTC par an et 50% de leur revenu global.

Les conditions relatives au statut LMNP :

  • Acheter un logement meublé pour devenir loueur en meublé non professionnel,
  • Ne pas être inscrit ou registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP),
  • Ne pas percevoir plus de 23 000€ de revenus issus de locations sous le régime LMNP (ou 50% de son revenu global).

L’imposition des revenus issus de la LMNP :

Les revenus issus de la location meublée sont imposés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il est cependant possible de choisir le régime d’imposition (dans le cas de revenus inférieurs à 32 000€) :

Régime Micro-BIC

Ce régime n’est possible que dans le cas ou les revenus du LMNP sont inférieurs à  32 000€. Aucune charge n’est déductible mais le revenu net imposable est calculé suite à un abattement de 50%.

Ce régime est intéressant si les charges ne dépassent pas 50%

Régime BIC réel

Ce régime est obligatoire pour les revenus LMNP supérieurs à 32 000€. Il est nécessaire dans ce cas de tenir une comptabilité complète. Il est possible de déduire les charges suivantes :

  • Les intérêts d’emprunts
  • Les frais de notaire
  • La taxe foncière
  • La taxe d’habitation
  • Les assurances
  • Les travaux de réparation
  • L’amortissement du bien
  • L’amortissement des travaux
    - Si la déduction de ces charges engendre un bénéfice, celui-ci est à ajouter au revenu global.
    - Si la déduction engendre un déficit, il est reportable sur les bénéfices futurs pendant 9 ans.

Attention !! Le déficit n’est pas imputable sur le revenu global (comme pour le mécanisme classique de déficit foncier) mais uniquement sur le revenu issu du LMNP

Les avantages du LMNP :

  • Les prix d’acquisition d’un LMNP sont assez faibles,
  • Il n’y a pas de gestion locative. Le bien est entièrement géré par le gestionnaire,
  • Vous recevez les loyers même si le bien n’est pas occupé (bail commercial),
  • Vous pouvez récupérer la TVA* sur un achat LMNP neuf (20%) dans certaines conditions,
  • Vous profitez d’une imposition avantageuse sur vos revenus locatifs.

Les biens éligibles au statut LMNP :

Les EHPAD

EHPAD signifie Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Il s’agit généralement de chambres médicalisées dans des établissements de type maison de retraite.

Les résidences LMNP sénior

Les résidences sénior sont des structures immobilières non médicalisées, particulièrement adaptées aux personnes âgées non dépendantes. On assiste à une forte demande de ce type de bien ces dernières années, ce qui en fait un investissement LMNP intéressant en 2016.

Les résidences LMNP de tourisme

La France reçoit un volume de touristes croissant chaque année. Le développement du tourisme en provenance des « BRICS » (Brésil, Russie, Inde, Chine…) assure pour les prochaines années de belles perspectives sur le marché de la location de tourisme. En effet, on assiste à un manque d’infrastructures dans de nombreuses régions touristiques françaises. Un investissement en LMNP dans une résidence de tourisme est donc tout à fait pertinent en 2016.

Les résidences LMNP d’affaire

Les résidences d’affaire fonctionnent sur le même principe que les résidences de tourisme mais sont généralement situées dans les centres villes proche des centres d’affaires. La demande est également croissante dans les grandes villes pour ce type d’hébergement, particulièrement prisé des hommes d’affaires en déplacement.

Les résidences étudiantes

Il s’agit de l’un des investissements LMNP préféré des français. Les nouvelles résidences étudiantes offrent généralement des prestations de service complémentaires (restauration, services de nettoyage…). L’investissement LMNP en résidence étudiante répond à une demande croissante de logement étudiant à prix réduit dans les grandes villes.

*LMNP et TVA

Le statut LMNP peut permettre dans certains cas de récupérer la TVA. Il est nécessaire pour cela de faire l’acquisition d’un logement LMNP neuf, qui offre des services para-hôteliers (cas des résidences d’affaire, résidences de vacances, étudiantes, EHPAD…).

La résidence dans laquelle le logement LMNP fait partie doit également proposer 3 des 4 services suivants :

  • Fourniture de linge de maison,
  • Nettoyage des locaux,
  • Accueil de la clientèle,
  • Service de petit déjeuner.

Attention !! La TVA lors de l’achat n’est réellement acquise qu’à partir de 20 ans d’exploitation.
Si le loueur en LMNP ou le gestionnaire arrêtent la location en LMNP du bien, la TVA doit être remboursée au prorata des années restantes

 
 

LE DÉMEMBREMENT : LES AVANTAGES DE L'INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIÉTÉ

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  • Le schéma PERL repose sur la dissociation du droit de propriété entre la « nue-propriété » et « l’usufruit » : l’investisseur privé acquiert pour 50 à 60 % de sa valeur la nue-propriété d’un bien de qualité, et l’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (15 à 17ans) par un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers, assure la gestion locative et assure l’entretien du bien.
  • Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement et gratuitement la pleine propriété de son bien.
  • Optimiser sa fiscalité
  • IR : Pas d’imposition sur le revenu et faculté d’imputer ses intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers existants ou à venir
  • ISF : le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’ISF et sa dette est déductible de son patrimoine taxable
  • Taxe foncière et l’ensemble des travaux : à la charge de l’usufruitier

Investir en toute sérénité et en totale liberté

  • Les contraintes induites par la gestion locative sont éliminées, et la totalité des frais de gestion, d’entretien ou de remise en état est contractuellement supportée par l’usufruitier
  • A tout moment, il est possible de revendre sa nue-propriété sur un marché secondaire organisé par PERL

Simulation financière: acquisition d’un T2 de 44m² à Antibes pour un prix en nue-propriété de 130 000€

  • Prix actuel en pleine propriété : 215 000€ / Prix estimé à terme : 280 000€
  • Usufruit temporaire de 15 ans avec un prix de vente en nue-propriété de 60% de leur valeur en pleine propriété
  • Patrimoine de l’investisseur : Revenus fonciers de 7 000€/an avec un taux marginal d’imposition de 41%
  • L’effort d’épargne : 213€/mois
  • Ses économies d’IR sont de 43 000€

Horaires

Du lundi au vendredi : 9H 12H / 14h 20h

Contact

Rue royale
45 000 ORLEANS

Tèl +33671635675
km@marrakchiconsulting.fr